002818（包租公商业模式？）

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1. 包租公商业模式？

包租公商业模式？

坐地收租模式简单粗暴，2019年上半年富森美净利率超过50%。但是，在物业高涨、行业巨扩张及市场竞争化的冲击之下，这种模式还能走多远？

富森美近几年频繁自我调整，自营之外开启加盟委管业务，区域上不再只盯着成都一亩三分地，利用资金储备加快多元化布局，企图规避越来越严重的竞争风险。

实际上，富森美只是一个行业缩影。区域性中小家居商场们，在红星美凯龙和居然新零售的降维击之下，即便联起来，也只能是活在夹缝之中。

业绩增长停滞

7月31日，富森美（002818.SZ）发布2019年半年度业绩快报，营业收入7.82亿元，同比增长5.23%，归属净利润4.05亿元，同比增长3.47%。

因其坐地收租的商业模式，公司2019年上半年的净利率高达51.79%。值得警惕的是，其业绩增长几乎陷入停滞。

实际上，近几年富森美的业绩增速一直在下降。2015年-2018年，公司营业收入增速分别为34.90%、17.31%、3.06%、12.97%，归属净利润增速分别为36.93%、22.82%、17.13%、12.89%，2019年继续下探。

而且，如果不是因为公司从2018年开始旗下写字楼，2018年和2019年上半年的业绩增速也是无法维护的。

2018年公司写字楼获得营业收入8920.30万元，净利润2640.74万元。2019年上半年的具销售数据暂未披露。

富森美深耕成都市场，这么多年来经营面积增长缓慢，此前几年公司维持业绩增长的原因也几乎一样：涨租金，加强现金管理。

2017年因公司旗下3家门店租金上涨，营业收入同口径同比增长1900余万元。2017年之后，公司就不再披露涨价情况。

所谓的现金管理，就是存量资金理财。2018年公司委托理财发生额11.4亿元，获得收益1735.38万元。

早期，坐地收租的商业模式堪称“一本万利”，但长期来看，想象空间有限。一方面，物业获取成本及相应的资金成本太高，另一方面，行业集中度提升，巨们不会让你一直安安稳稳地坐地收租。

频繁调整经营策略

意识到公司的潜在危机，富森美近年一直在“挪柜台”，调整经营策略，希望能够重一线连锁家居商场的位置。

经营模式上，公司一改全直营的商业模式，2017年启动“轻资产”模式，当年签下5个加盟委管项目，2018年又签下两个。

截至2018年底，公司加盟委管项目的经营面积达到64.90万方米，占公司总经营面积的4成以上。当年，公司委托经营管理业务的营业收入2965.41万元，较2017年增长27倍。

经营区域上，公司终于走出成都。2017年之后签约的加盟委管项目，包含重庆、泸州、眉山、自贡的门店。

7月31日，公司对外披露，取得13个注册，其中包含一个韩国的“富森美FUSENMEIJIAJU”，难道公司想另辟蹊径进 *** 韩国市场直接搞家居零售出海？

除此之外，富森美也在家居零售的基础上，拓展业务边界。7月18日，公司对外披露，对四川建南建筑装饰有限公司增资，使其成为公司持51%的控子公司。公司称，此举是为了“拓展精装房和拎包入住业务”。

主业以外，富森美近年也在积极开展投资业务。

2018年，公司出资1亿元设立成都富森美商业保理有限公司，其本质还是为了增加资金的流动性，钱生钱，用以对公司主营业务的颓势。货币资金加理财余额，公司有十几亿资金在。

中小家居商场夹缝中生存

富森美成立不到20年，在连锁家居商场中并不算早，却 *** 早A。

红星美凯龙（601828.SH）港上市之后又于2018年初A，居然新零售借壳武汉中商（000785.SZ）上市之路正在加紧推进中，2016年上市的富森美，一直偏距西南“闷声发财”。

作为一家区域型的连锁家居商场，富森美沿用至今的商业模式就是“收租-赚钱-分红-攒点钱继续买地盖市场收租”。

2018年度，公司两次分红，均为每10派发现金红利5元，合计分红4.45亿元，占当年归属净利润的60.53%。

不过，每年的高额现金分红，几乎都流入了公司实控人刘兵家族中。截至2019年一季度末，刘兵、刘云华、刘义三姐弟分别持有公司份的43.24%、27.41%、8.61%，合计持接近80%。

反观行业，红星美凯龙携其自持模式在一二线城市攻城略地，旗下近800亿的投资性房地产，2018年通过房产增值获取18亿净利润；居然新零售通过轻资产模式迅速崛起，在三四五线城市做渠道下沉，盈利能力甚至超过红星美凯龙。行业两大龙的地位基本确定。

就富森美深耕的成都市场来说，味浓重——富森美重仓的成都南站板块，不了宜家等竞争对，3公里左右的距离，红星美凯龙、居然新零售一左一右，把富森美夹在中间。

两大龙携资金、资源、优势，进攻中小连锁家居商超的腹地，简直可以称为“降维击”。

随着资本的介入，红星美凯龙和居然新零售摩拳擦掌，一个想通家居全产业链，一个想做以家居为核心的商业综合。

随着市场集中度越来越高，中小家居商场的出路在哪里？

2018年，富森美联合上海月星家居、武汉金旋、上海喜盈门、广西富安居、宁波友邦家居、云南得胜家居等，合资成立居时代（成都）权投资基金合伙企业，募资10亿元。